Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
• Luật Đất đai năm 2013
• Bộ luật Dân sự 2015
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Đất đang bị kê biên, thế chấp thì có bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, cụ thể như sau:
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
Nhà nước thu hồi đất đang thế chấp phải làm sao?
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Theo đó, hiện không có quy định nào về việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất đang kê biên, thế chấp.
Đất đang thế chấp tại ngân hàng có được cho người khác thuê để trồng hoa màu không?
Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp như sau:
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Theo quy định trên, đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì được phép cho người khác thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc đất đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên ngân hàng biết.
Nhà nước thu hồi đất đang thế chấp phải làm sao?
Đất đang thế chấp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo Điều 43a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 28 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, như sau:• Đất đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh hoặc vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích công cộng: hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Đất đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
• Đất do người sử dụng đất là cá nhân thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật;hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Theo đó, dù quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi vì lý do gì thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn bị chấm dứt. Theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi được quy định như sau:
• Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về số tiền bồi thường, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp trên cơ sở nội dung đăng ký thế chấp được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp.
• Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực:
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
- Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho bên thế chấp; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có thỏa thuận khác.
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp.
- Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau thì căn cứ vào thông tin về nội dung đăng ký thế chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự.
• Trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì:
- Nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó lớn hơn giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.
- Như vậy, tùy từng trường hợp mà việc chi trả tiền bồi thường đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi sẽ khác nhau
